各自治州、市人民政府，各地區(qū)行署，各縣(自治縣、市、市轄區(qū)、特區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
為加強對房地產市場的有效調控和監(jiān)管，促進我省住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有效啟動住房消費，改善居民住房條件，推動經濟加快發(fā)展，提高人民生活水平，現就有關問題通知如下：
一、深刻認識促進住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必要性
近年來，我省城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，初步形成了商品房、經濟適用住房、廉租住房相結合的住房供給體系，城鎮(zhèn)居民居住條件有了較大改善，住宅與房地產業(yè)已成為我省國民經濟的重要產業(yè)。但是，全省城鎮(zhèn)住房供應結構仍不合理，住房保障制度不完善;房地產開發(fā)和交易行為有待規(guī)范，房地產市場服務體系尚不健全;一些城鎮(zhèn)特別是部分大中城市住房有效供給不足，價格上漲過快。住宅與房地產業(yè)發(fā)展總體上仍與城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求不相適應，與我省加大力度實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和加快推進城鎮(zhèn)化進程的要求不相適應。對這些問題，必須采取有效措施，切實加以解決。
住宅與房地產業(yè)市場潛力大，產業(yè)關聯高，經濟帶動力強，與人民生活密切相關。加快發(fā)展住宅與房地產業(yè)，完善住房供應體系，建立健全住房保障制度，是實踐“三個代表”重要思想，落實科學發(fā)展觀，全面建設小康社會的必然要求;是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求;是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持全省經濟持續(xù)快速協調健康發(fā)展的有力舉措;也是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。各地、各有關部門和單位要充分認識住宅與房地產業(yè)發(fā)展的重要性和緊迫性，研究制定相關政策措施，推動住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、進一步明確住宅與房地產業(yè)發(fā)展的目標和原則
從現在起到2010年，是我省住宅與房地產業(yè)發(fā)展的關鍵時期，主要預期目標是：(1)全省城鎮(zhèn)新建竣工住宅建筑面積7600萬平方米，其中商品住宅3800萬平方米，到2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到25平方米以上;(2)新建商品住宅成套率達到100%;(3)新建竣工經濟適用住房560萬平方米，全面實施城鎮(zhèn)廉租住房制度;(4)新建規(guī)模在2萬平方米以上的住宅小區(qū)全面實行物業(yè)管理，原有住宅小區(qū)50%左右實行社會化或自營式物業(yè)管理。
圍繞實現上述目標，在實際工作中必須注意把握好以下原則：一是堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用;二是堅持以需求為導向，調整優(yōu)化供給結構，加快建立和完善滿足不同消費群體需求的住房供應體系;三是堅持深化改革，努力消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合省情的住房保障制度;四是堅持以人為本，提高住宅建設和管理水平，不斷改善人民群眾的住房條件和居住環(huán)境;五是堅持加強和改善宏觀調控，努力實現房地產市場供求基本平衡、結構基本合理和價格基本穩(wěn)定;六是堅持在國家和省統(tǒng)一政策指導下，因地制宜，分別決策，使住宅與房地產業(yè)發(fā)展與各地經濟社會發(fā)展相適應，與相關產業(yè)發(fā)展相協調。
三、促進住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要政策措施
(一)優(yōu)化住房供應結構，建立和完善住房保障制度。各地要按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，根據本地住房分配貨幣化改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，優(yōu)化住房供應結構。優(yōu)先發(fā)展經濟適用住房和普通商品房，合理控制高檔商品房，全面實施廉租住房制度。
加強經濟適用住房建設和管理。各地、各有關部門要認真貫徹《省人民政府關于加強經濟適用住房建設管理的意見》(黔府發(fā)〔2005〕10號)，切實落實各項優(yōu)惠政策，強化開發(fā)建設管理，從嚴控制和規(guī)范銷售價格，嚴格銷售和交易管理，依法查處各種違法違規(guī)行為。從嚴控制集資建經濟適用房，今后原則上不再批準各行政事業(yè)單位進行集資建經濟適用房;經核查，對職工住房確實困難且有自有閑置土地的單位，可視情況特殊處理。任何單位不得以集資合作建房名義變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。
有效增加普通商品住房供應。各地要根據市場需求，適時增加普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例。對普通商品房建設，要適時調控土地供應量，通過完善房地產項目土地招標拍賣掛牌制度以及對房地產開發(fā)項目實行綜合評標等措施，有效調控土地價格;繼續(xù)清理并逐步減少住房建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本。有條件的城市可劃定一定區(qū)域作為普通商品房的集中建設用地。普通商品住房和高檔商品房的劃分標準由各地根據實際情況合理確定。規(guī)范商品房銷售管理，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，除必須符合《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(國務院令第248號)有關規(guī)定外，在形象進度上必須完成二層以上主體結構的施工。
建立和完善廉租住房制度。廉租住房是保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求的政策性住房。尚未實施廉租住房制度的市、縣(市、特區(qū))要盡快建立和實施，做到應保盡保、嚴格標準、規(guī)范管理。要以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的廉租住房資金來源;通過發(fā)放租賃補貼、租金核減、實物配租等方式，保障應保對象的基本居住需求。實物配租的房源可以通過收購空置商品住房、上市房改房或小戶型的二手住房和政府組織新建一部分等途徑解決。各地要盡快建立和完善最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，由各市、縣(市、特區(qū))人民政府參照當地城鎮(zhèn)最低收入保障線和居民住房現狀等因素確定。
(二)加強規(guī)劃管理和產業(yè)政策引導，有效調控土地供應。各地要結合編制“十一五”規(guī)劃，抓緊制定和完善住宅與房地產業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃。要密切關注推進城鎮(zhèn)化所伴生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設問題。制定和完善住宅產業(yè)發(fā)展的經濟、技術政策，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的新技術、新產品、新材料，促進住宅產業(yè)現代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設計、高標準建設，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內部功能設計，提高住房供應質量。同時，要把住宅與房地產業(yè)與建筑、建材、冶金、家電、家具等相關產業(yè)發(fā)展結合起來，延長產業(yè)鏈，推動產業(yè)結構優(yōu)化升級和技術進步。
充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的引導和調控作用。各地在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產用地的布局和比例，優(yōu)先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。房地產開發(fā)企業(yè)必須嚴格按照政府批準的土地用途和規(guī)劃條件進行開發(fā)建設，任何單位和部門不得擅自調整和更改。嚴禁下放規(guī)劃審批權限，各類開發(fā)區(qū)和撤市(縣)改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。規(guī)劃行政主管部門要提前將近期擬開發(fā)建設區(qū)塊的規(guī)劃設計條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。提高房地產開發(fā)項目規(guī)劃審批效率，實行限時辦結制度。對房地產開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃的行為以及規(guī)劃審批中的不作為，要嚴肅查處，并依法追究有關責任人的責任。
加強對土地市場的調控和管理。各地要建立健全房地產開發(fā)用地計劃供應制度，土地行政主管部門要會同有關部門，根據土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和市場供求狀況，編制年度房地產開發(fā)土地供應計劃，合理確定房地產開發(fā)土地供應總量和各類房地產開發(fā)用地的布局和結構，報市、縣(市、特區(qū))人民政府批準后，及時向社會公布。要優(yōu)先保證經濟適用住房建設用地的供應。堅持土地集中統(tǒng)一供應和管理，不得下放土地審批權限。利用原劃撥土地進行房地產開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。積極推行土地收購儲備制度，對經營性用地必須實行招標、拍賣和掛牌供給。對普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大過快的城市，可按規(guī)定適當調劑增加土地供應量。
(三)深化住房制度改革，進一步培育居民住房消費能力。各地要嚴格按照《省人民政府關于進一步推進我省住房分配貨幣化改革的補充意見》(黔府發(fā)〔2004〕11號)要求，抓緊制定和完善住房分配貨幣化改革方案，并認真組織實施。
進一步完善住房補貼制度。各地人民政府要根據本地住房分配貨幣化改革方案，抓緊制定和完善住房補貼資金管理辦法，加大住房補貼資金籌集力度，加快住房補貼兌現進度。直管公房和房改單位公房出售、出租的凈收入，要統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼，形成穩(wěn)定、規(guī)范的住房補貼資金來源。尚未建立住房補貼制度的地方，要按照國家和省有關規(guī)定，根據財力增長情況，盡快實行住房補貼制度，增強職工的購房能力，支持職工住房消費。
進一步推進現有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套公有住房，各地要盡快向職工出售，為住房分配貨幣化改革深入推進創(chuàng)造條件。對權屬有爭議的公有住房，可由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。
進一步搞活住房二級市場。認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律法規(guī)和國家、省的政策另有規(guī)定和原公有住房出售合同另有約定外，各地和各單位不得擅自對已購公有住房、普通商品住房和私有房屋上市轉讓設置限制條件。房價收入比在4倍以下的縣(市、特區(qū))，可按照國家規(guī)定，對已按當地房改政策獲得住房全產權并補交土地出讓金的職工，發(fā)放《國有土地使用證》及《房屋所有權證》。執(zhí)行此規(guī)定的各縣(市、特區(qū))應對無房戶和住房困難戶職工發(fā)放住房補貼，補貼資金從售房款和補交的土地出讓金中解決，補貼標準由各地自行制定。簡化房地產交易和權屬登記程序，切實解決居民住房權屬發(fā)證遺留問題。依法加強房屋租賃合同登記備案管理，培育和規(guī)范房屋租賃市場。
(四)大力發(fā)展住房信貸，強化管理服務。加快住房公積金管理機構調整工作，健全住房公積金監(jiān)管體系。加大住房公積金歸集力度，所有行政機關、企事業(yè)單位和社會團體都要按照《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)要求，實施住房公積金制度。大力發(fā)展住房公積金貸款業(yè)務，提高公積金使用率。各地住房公積金管理中心要加強與各商業(yè)銀行的合作，簡化住房公積金貸款手續(xù)、降低費用、縮短時限，在保證資金安全的前提下，可取消住房公積金貸款過程中的公證、保險等手續(xù)和環(huán)節(jié)。力爭到2010年全省住房公積金個人貸款發(fā)放余額占歸集余額的比例提高到45%以上。同時，各地人民政府要切實加強對房改售房資金和住房公積金的監(jiān)管，嚴禁發(fā)生新的擠占和挪用，對發(fā)生擠占和挪用的，要嚴肅追究主要負責人和相關責任人的責任。
加強房地產貸款監(jiān)管，防范金融風險。各商業(yè)銀行要積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規(guī)范、信用等級及資質高、經營業(yè)績好的房地產開發(fā)企業(yè)和符合條件的房地產項目的信貸支持;支持經濟適用住房建設單位以在建項目作抵押申請住房開發(fā)貸款。加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控。嚴格按工程進度發(fā)放房地產貸款，切實加強對商品房預售款和信貸資金使用的監(jiān)管，防止挪作他用。加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產抵押登記備案制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為，控制和化解房地產信貸風險。
(五)加強市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強和改善宏觀調控，切實穩(wěn)定住房價格。各地人民政府要嚴格按照《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電〔2005〕8號)要求，堅決抑制住房價格過快上漲。對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區(qū)，有關部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設項目用地，暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施。要綜合采取土地、財稅、金融等相關政策措施，利用輿論工具和法律手段，正確引導居民住房消費，控制不合理需求。要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎上，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。各地要盡快對本地住房價格情況進行一次全面分析，完善調控住房價格的政策措施。對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成房地產市場大起大落，影響全省經濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責任。
切實加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理和房地產開發(fā)項目管理。嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)資質準入清出制度，對無開發(fā)實力、業(yè)績差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，堅決取消其開發(fā)資質。鼓勵和支持資信好、實力雄厚、競爭力強的房地產開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購和重組做大做強，大力培育我省房地產品牌企業(yè)。支持民營房地產開發(fā)企業(yè)加快發(fā)展。嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度，積極推行房地產開發(fā)項目建設條件意見書和業(yè)主項目手冊制度，完善項目建設全過程跟蹤管理和住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度。規(guī)范房地產項目轉讓行為。對已批準的房地產項目，如確需變更用地性質和規(guī)劃指標的，必須按程序重新報批。
建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。建立和完善房地產開發(fā)企業(yè)信用約束和失信懲戒機制，將企業(yè)業(yè)績及不良行為等基本情況列入企業(yè)信用檔案向社會公布，并作為企業(yè)資質管理的重要依據。建立健全房地產市場運行形勢分析聯席會議制度，加強房地產市場統(tǒng)計工作，定期對房地產市場運行情況進行分析，為決策提供依據。及時向社會公布住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展政策，定期向社會發(fā)布房地產市場運行情況和未來一定時期的土地供應總量、房地產開發(fā)用地規(guī)模及區(qū)位、規(guī)劃審批、住房供求及價格漲落等相關信息，正確引導房地產企業(yè)理性投資和消費者理性消費。加大對房屋建筑材料市場的檢查和監(jiān)管力度，及時向社會公布檢查結果。各地房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設需由政府負擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統(tǒng)和電子政務建設一并落實。
加大房地產市場秩序專項整治力度。重點查處房地產開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告、非法巨獎銷售等行為要從嚴查處。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。
進一步整頓和規(guī)范土地市場秩序。各地要對已辦理出讓手續(xù)的經營性房地產項目用地的開發(fā)利用情況進行全面清查。嚴禁以科技、教育等產業(yè)名義取得享受政府優(yōu)惠政策的土地后用于房地產開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產交易中的各種腐敗行為。
切實加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理。各地要嚴格執(zhí)行《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》(省人民政府令第63號)，規(guī)范拆遷行為，依法保護拆遷當事人的合法權益。堅決杜絕各類不切實際、勞民傷財的“形象工程“和“政績工程”。對拆遷資金不落實和被拆遷人安置不落實的堅決不允許拆遷。嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模，今年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內。轉變重建設、輕拆遷管理的做法，既要保障城市建設項目順利進行，又要防止引發(fā)群體性事件，維護社會穩(wěn)定。
完善房地產市場服務體系。嚴格執(zhí)行房地產經紀人、估價師執(zhí)業(yè)資格制度和中介機構、中介從業(yè)人員市場準入制度，堅決制止任何部門和單位強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。積極發(fā)展住房置業(yè)擔保、住房交易代理、房屋置換等房地產中介服務機構，鼓勵拓展新的住房消費服務，暢通供需渠道，為居民提供準確的信息和方便、快捷的服務。認真貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》(國務院令第379號)，完善相關配套政策，依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務行為。加快推進物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化和社會化方向發(fā)展。各地要切實加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，理順物業(yè)管理服務價格體系，建立健全物業(yè)維修資金管理制度。規(guī)范發(fā)展住房室內裝飾裝修市場，保證工程質量和居民居住安全。
四、加強領導，健全機制，為住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供有力保證
住房保障、宏觀調控和市場監(jiān)管，是社會主義市場經濟條件下政府在房地產領域的主要職能。各地人民政府和建設(房地產)、發(fā)展改革、財政、國土資源、金融、稅務、工商、物價等有關部門要積極探索，勇于實踐，切實履行好這些職能。要把住宅與房地產業(yè)發(fā)展納入國民經濟和社會發(fā)展的全局統(tǒng)籌規(guī)劃，適時適度地把握好調控的力度和方向;進一步完善市場監(jiān)管制度，提高監(jiān)管水平，切實維護企業(yè)和消費者的合法權益;進一步強化政府的住房保障職能，切實做到政策到位、資金到位、責任到位和保障措施到位。
加強對住宅與房地產業(yè)發(fā)展的組織領導，建立健全工作機制。省人民政府決定，建立省住宅與房地產業(yè)工作聯席會議制度，由省建設廳牽頭，會同省發(fā)展改革、經貿、財政、國土資源、工商、物價、統(tǒng)計、銀行、稅務等有關部門，及時研究解決房地產市場運行和行業(yè)發(fā)展中遇到的重大問題，制定相關政策措施。各地人民政府也要建立相應的工作機制或協調機構，從實際出發(fā)，完善房地產市場調控辦法，促進住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。省建設廳要加強對各地住宅與房地產業(yè)發(fā)展工作的指導和監(jiān)管，特別是要加強對住房價格上漲過快等問題突出地區(qū)的指導和督查，確保國家和省促進住宅與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的各項政策措施落到實處。
貴州省人民政府
